何から相談していいかわからない
どこに相談していいかわからない
遺産分割についてアドバイスがほしい
税金についても一緒に相談したい
役所や法務局に行く時間がない
相続した不動産の売却も考えている
行方不明者や面識のない相続人がいる
良い事務所と悪い事務所の見分け方がわからない
登記内容によっては
不動産を売却した際に多く税金が掛かります
二次相続時に損をする可能性があります
相続登記を放置しておくと
10万円以下の過料の可能性があります
相続税の控除や特例が使えなくなります
相続関係がどんどん複雑化してしまいます
不動産の売却・処分ができなくなります
相続専門の司法書士が分かりやすく解説します！
相続登記はどこに相談？
相続登記を依頼できる専門家として、主に以下があります。
| 専門家 | 得意とする分野 | 相続登記を依頼できるか |
| 司法書士 | 不動産登記 | ◯ 対応可能 |
| 弁護士 | 遺産分割調停・紛争対応 | 法律上可能だが、登記を扱っている事務所は少ない |
| 税理士 | 相続税申告 | ✕ 相続登記はできない |
| 行政書士 | 許認可関係 | ✕ 相続登記はできない |
| 銀行・その他 | その他 | ✕ 相続登記はできない |
上記のように相続登記を依頼できる専門家は司法書士です。
行政書士や銀行に相続登記を依頼した場合は、戸籍の取得や遺産分割協議書の作成だけをして、登記は司法書士に外注することになります。
そうすると、費用も二回払うことになり、トータルで支払う金額が高額になることがほとんどです。
最初から司法書士に依頼しておけば、戸籍取得から遺産分割協議書の作成、登記申請までワンストップで依頼することができ、余計な費用が掛からないのです。
相続税の申告もある場合
当事務所にご依頼いただければ相続税に強い、信頼できる相続専門の税理士をご紹介します。
相続税は計算する税理士によって何倍にも変わる可能性がある税金です。
相続登記の失敗例
①登記漏れ
相続登記の失敗例としてよくあるのが登記漏れです。
ご自宅の名義変更は済ませたが、離れた場所にある私道の持分が登記漏れしており、後で売却することができなかったということが起こります。
その場合は、遺産分割協議のやり直しになる可能性があり、登記漏れに気づいたのが数年後だと相続人がお亡くなりなっている可能性があります。
そうするとさらに相続人が増えて、遺産分割協議がまとまらない可能性もあります。
当事務所では、遺産分割協議書に必ず「後日、本協議書に記載のない新たな財産が発見された場合には、当該遺産につき、相続人○○が相続する。」と記載します。
上記の記載があれば、登記漏れした不動産も遺産分割協議書で登記し直すことができます。
また、必ず名寄帳を取得し、公図で近隣物件の調査、共同担保目録の調査、古い権利証の確認をします。
せっかく司法書士に依頼したのに二度手間にならないように、相続専門の事務所を選びましょう。
②相続人間のトラブルに発展することがある
相続登記をご自身で進めると、他の相続人から「本当に正しいのか」「自分に不利になっていないか」といった疑念や不信感を抱かれ、感情的な対立に発展するケースがあります。
司法書士という第三者に依頼することで、相続人同士が直接向き合うことによるストレスや、感情的な対立を避け、円満に手続きを進めることができます。
③登記後に「税務上の不利益」が生じるケース
一例ですが、相続登記の申請方法によって、相続後に不動産を売却した際の譲渡所得税という税金が大きく変わることがあります。
譲渡所得税とは、不動産売却によって発生した利益に対して、掛かる税金で、譲渡所得＝不動産の売却価格 －（取得費＋譲渡費用）で計算します。
要するに、購入した金額より高く売れた場合に譲渡所得税を発生します。
しかし、相続した不動産の場合は、空き家の発生を抑制するために国が行っている特例措置があります。
それが、相続した空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除です。
適用要件は下記の国税庁のホームページをご参照ください。
（参考）国税庁ホームページ
具体例を用いてご説明します。
被相続人が父、相続人は長男と長女の二人のみの場合。
不動産は父が先祖代々から相続したもので、当時の購入金額＋取得費は１０００万円とし、相続不動産の売却価格が７０００万円とします。
※取得費とは、不動産仲介手数料や登録免許税など
※相続した空き家控除の適用要件を満たすものとします。
パターン１
長男が相続した場合の譲渡所得税
売却価格７０００万円－取得費１０００万円＝譲渡所得金額６０００万円
６０００万円－相続した空き家の控除３０００万円＝３０００万円
３０００万円に譲渡所得税率（長期）２０．３１５％が課せられます。
納税額約６０９万円
パターン２
長男と長女が相続した場合の譲渡所得税
この場合は長男、長女ともに相続した空き家の控除を使えるので合計６０００万円の控除になります。
売却価格７０００万円－取得費１０００万円＝譲渡所得金額６０００万円
６０００万円－相続した空き家の控除３０００万円✕２人＝０円
納税額０円
共有名義にしたくない場合は、長男が換価分割のために相続し、売却後に長女に代金の半分を分配する方法があります。
具体的には遺産分割協議書に下記のような文言を入れます。
相続人○○は前項の不動産を換価処分し、その換価代金から不動産仲介手数料、契約書作成費用、登記手続費用、測量費用、固定資産税等の売却にかかるすべての費用を控除した残金を、下記の割合にて相続人間で分配する。
相続人○○ ２分の１
相続人○○ ２分の１
この場合でも長男、長女ともに相続した空き家の控除を使えるので合計６０００万円の控除になります。
しかし代償分割をした場合には、相続した空き家の控除は１人分しか使えません。
具体的には下記のような文言を入れてしまった場合です。
相続人○○は、前項の遺産取得の代償として、相続人○○に対し、金〇〇万円を支払う。
このように相続登記をする場合はその後の売却等も考慮に入れたうえで適切なアドバイスが必要になります。
相続した空き家の控除を存在すら知らず、単に登記を完了させる専門家がいるのも事実です。
※上記はあくまで目安（概算）です。
正確な金額の計算や詳細な税額については、国税庁の公式サイトまたは税理士にご確認ください。
失敗しない司法書士の選び方
事務所選びは非常に重要です。
下記の９つのポイントを守っていただければ、事務所選びに失敗する可能性は極めて低いと思います。
ポイント①
必ず相続専門の司法書士に依頼する
ポイント②
口コミの良い事務所を選ぶ
ポイント③
相続手続の実績が豊富な事務所を選ぶ
ポイント④
わかりやすい説明の事務所を選ぶ
ポイント⑤
他の士業と連携している事務所を選ぶ
ポイント⑥
アフターフォローが充実している事務所を選ぶ
ポイント⑦
人柄や相性の合う司法書士を選ぶ
ポイント⑧
地域に密着した事務所を選ぶ
ポイント⑨
費用が明確な事務所を選ぶ
失敗しない専門家の選び方についてはこちらの記事に詳しく掲載しております。
相続登記の必要書類
被相続人（お亡くなりなった方）が父、相続人は長男と長女の二人のみの場合でご説明します。
司法書士に取得を依頼できるものもあるので、必ずしも全てご自身で取得する必要はございません。
初回面談時は固定資産税の納税通知書または評価証明書もしくは名寄帳があれば見積書をお出しすることができます。
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（原戸籍・除籍）一式
・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
※本籍地、筆頭者の記載があるもの
・相続人全員の戸籍謄本
※被相続人がお亡くなりになった日以降に発行されたもの
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産を取得する人の住民票
※本籍地、筆頭者の記載あり・個人番号の記載なし
・固定資産税納税通知書または評価証明書もしくは名寄帳
・遺産分割協議書
※印鑑証明書以外の取得は司法書士に依頼することもできます。
なお、遺言所がある場合は遺言書が必要になり、一部省略できる書類もあります。
※自筆証書遺言の場合は検認手続が必要
また、不動産の登記済権利証もお持ちいただけると不動産の調査も可能です。
相続登記の費用
相続登記おまかせプラン
相続登記に必要な戸籍の確認や遺産分割協議書の作成から登記申請まで承ります。
相続登記99,000円～（税込）
| プラン内容 | |
|---|---|
| 無料相談 | |
| 相続登記申請 | |
| 戸籍謄本の確認 | |
| 名寄帳の取得 | |
| 相続関係説明図作成 | |
| 遺産分割協議書作成 | |
| 相続のアドバイス・提案 | |
| 税理士紹介 | |
| 登記簿謄本取得 |
※別途登録免許税等実費が掛かります
追加料金が掛かる場合
数次相続の場合：44,000円
持分を持っている場合：44,000円
相続人が兄弟の場合：44,000円
不動産ごとに取得者が別の場合：44,000円
不動産の管轄が異なる場合：1管轄につき44,000円
（例：さいたま市と川口市に土地がある場合）
代襲相続の場合：33,000円
不動産が5物件以上の場合：1物件につき3,300円
不動産の評価額が1億円以上の場合：1,000万円ごとに3,300円
相続人が4人以上の場合：1名につき4,400円
戸籍謄本等の取得代行が必要な場合：役所1箇所及び1通につき3,300円
相続人と全く連絡が取れない場合：1名つき110,000円
外国籍の相続人がいる場合：1名につき55,000円
海外在住の相続人の場合：1名につき55,000円
相続登記の流れ
①電話またはメールにてお問合せ
ご相談は無料でさせていただいております。
土・日・祝日のご相談も可能ですので、まずはお気軽にご連絡ください。
②ご面談
お客様のお話やご希望をお伺いしたり、相続登記のことについての説明などを詳しくいたします。
不安なことがあれば何でもおっしゃってください。
相談、面談をしたら必ず依頼しないといけないわけではありませんので、しっかりとご納得いただけましたら、ご依頼ください。
③相続人を確定
被相続人の出生から死亡までの戸籍を確認して相続人を確定します。
④遺産分割協議書の作成、書類への署名捺印
相続人が確定したら、遺産を誰がどのように相続するのかを決めていただきます。
当事務所で作成した遺産分割協議書に相続人全員に署名・捺印をしていただきます。
⑤法務局へ登記申請
書類がすべて揃いましたら、法務局へ登記申請をします。
⑥完了書類を返送
法務局へ申請をしてから二週間から三週間ほどで登記が完了します。
手続き完了の報告と書類をお渡しして終了となります。
※管轄によっては一ヶ月以上掛かる場合もございます。
相続登記義務化
令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。
原則として相続した不動産の取得を知ってから３年以内に登記申請が必要になります。
詳しくはこちらの記事をお読みください。
相続登記のよくある質問
Q 土・日・祝日に相談することはできますか？
A 当事務所は年中無休で営業しております。
お気軽にご予約ください。
Q 相続登記の手続きが終わるまで、どのくらいの期間がかかりますか？
A 管轄の法務局によりますが、登記申請をしてから完了までは二週間～三週間程度です。
ただし、申請をするための準備（戸籍や書類の確認）に二週間ほどかかります。
相続人の方が多いともう少しお時間をいただいております。
Q 相続登記は自分でもできますか？
A ご自身でもできなくはないですが、戸籍収集や書類の作成など、慣れていないと時間がかなりかかってしまいます。
専門的な知識が必要な場面もありますので、司法書士にお任せいただけたらと思います。
Q 複雑な案件も相談できますか？
A もちろん可能です。
どこに相談しても難しいと言われて諦めていた事件を解決した実績もございます。
Q 全く連絡が取れない相続人がいるのですが相談できますか？
A もちろん可能です。相続人の住所を探し出し、相続人宛にお手紙を送ります。
Q 相続登記を放置していたらどんなデメリットがありますか？
A ①相続登記義務化により過料に処せられる可能性があります。
②相続登記を放置すると、相続人が亡くなるたびにその子どもへ権利が引き継がれ、相続人がどんどん増えていきます。
結果、何十人もの相続人が関わることになり、遺産分割の話し合いがまとまらず、手続きが非常に困難になります。
③認知症などで判断能力が低下すると、本人の意思で遺産分割協議ができなくなります。
その場合は成年後見人を選任する必要があり、時間や費用がかかって相続登記が遅れてしまいます。
④相続税の控除や特例が使えなくなる可能性があります。
